Les difficultés de contrôle des chantiers à Conakry trouvent leur source dans une urbanisation rapide et anarchique, exacerbée par l’exode rural et la croissance démographique de la capitale. Dès les années 2010, l’absence de régulation foncière stricte, contraire à l’article 17 de la Loi n° L/2013/053/CNT sur le régime foncier qui impose un titre foncier préalable à toute construction, a favorisé des occupations illégales, notamment en bordure de mer et zones marécageuses classées domaines publics maritimes (Décret D/96/162/PRG).
La corruption dans l’octroi des titres, punie par les articles 225 et suivants du Code pénal guinéen (détournement de deniers publics), s’est aggravée post-boom économique des années 2020, où des investisseurs ont exploité ces failles pour des permis irréguliers.
Constats sur le terrain
À Conakry, le paysage urbain est chaotique : immeubles sans normes antisismiques (exigeant un coefficient de sismicité R=4 selon le DGU n°2024-045/PRG) ni assainissement (article 45 du Code de la construction et de l’urbanisme de 2017), occupations illégales de terrains publics (infraction à l’article 92 de la Loi foncière) et risques d’inondations accrus. Quartiers comme Ratoma ou la bordure maritime abritent des milliers de constructions non viabilisées, violant l’article 19 de la Constitution de 2020 sur le droit à un environnement sain. En février 2026, une mission de contrôle gouvernementale, mandatée par le ministère de l’Habitat, a confirmé ces irrégularités, justifiant des sanctions pénales (amendes jusqu’à 50 millions GNF et démolition, art. 178 du Code de l’urbanisme).
Situation des permis de construire
L’obtention des permis reste irrégulière, minée par des lenteurs et collusions entre citoyens, agents du ministère de l’Habitat et autorités locales, constitutives d’abus d’autorité (art. 230 Code pénal). Malgré des efforts de modernisation inspirés de la Côte d’Ivoire ou Senegal, la Guinée voit proliférer des ouvrages sans autorisation préalable obligatoire (art. 112 du Code de l’urbanisme). Le ministère exige désormais une vérification systématique des baux et documents fonciers (Décret d’application n°2018-089/MH), mais son application inégale expose à des nullités judiciaires et demolitions forcées par les tribunaux administratifs.
Boom immobilier : difficultés et satisfactions
Le boom immobilier, illustré par des projets comme Plaza Diamond, Plaza Platinium, Cité des Stars, Cité Cobaya, Cité ADDOHA, répondent à des besoins de logements face à l’urbanisation galopante, offrant des opportunités aux investisseurs et une offre modernisée pour les classes aisées. Cependant, il génère une spéculation foncière illicite (art. 85 Loi foncière interdisant la rétention abusive de terres), hausse des loyers et inégalités sociales, reléguant la majorité dans des habitats précaires contraires au droit constitutionnel au logement décent (art. 20 Constitution 2020). Le marché favorise les logements haut de gamme au détriment des sociaux, malgré l’obligation étatique de promotion du logement social (Loi n° L/2016/10/AN). Les satisfactions profitent à une minorité, accentuant la détresse des ménages modestes.
Retards de l’État en urbanisme
L’État guinéen accumule des retards structurels en urbanisme, avec des projets de logements sociaux annoncés mais pas toujours concrétisés, freinés par bureaucraties et conflits fonciers non tranchés par les commissions foncières (art. 40 Loi foncière).
Contrairement aux contrôles de voirie de 2019, les réformes peinent à couvrir Conakry et régions, perpétuant une gestion laxiste. Des appels à une application stricte des lois – incluant démolitions systématiques (art. 182 Code urbanisme) et sanctions pénales – visent un développement durable. A suivre…
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